Avec 122 200 logements neufs autorisés par le ministère en charge du logement avant la crise du Covid-19, la construction de nouveaux biens immobiliers en France était dans une belle dynamique ! Deux mois après l’arrêt brutal des constructions imposées par le confinement, comment se passe la reprise des chantiers immobiliers ? Si le marché de l’ancien semble se rétablir rapidement, qu’en est-il pour celui du neuf ? Petit tour d’horizon de la situation.
Confinement : un secteur de la construction au ralenti
Sans surprise, des milliers de chantiers de logements neufs ont été contraints de s’arrêter immédiatement dès l’annonce du début du confinement. C’est toute la chaîne de la construction neuve qui a été stoppée net : les constructions de maisons et d’immeubles, mais aussi la délivrance des permis de construire, les signatures d’actes de vente chez le notaire, etc. Pendant pratiquement deux mois les mairies ont été occupées à gérer des questions sanitaires et ont cessé l’examen des projets immobiliers.
Pour Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI France), cette crise met le doigt sur deux dysfonctionnements majeurs : le manque de digitalisation du matériel et l’incapacité à travailler à distance ainsi que la sur-administration du système.
Début juillet, le ministère du Logement annonce une chute de -45,8 % des dépôts de permis de construire pendant cette période (de mars à mai) comparativement aux trois mois précédents. L’offre de biens immobiliers neufs, qui avait déjà considérablement baissé ces derniers mois, s’épuise encore davantage et les promoteurs s’inquiètent. Dès la fin du confinement le 11 mai dernier, les promoteurs immobiliers et les acteurs du bâtiment sont dans les starting-blocks et mettent tout en œuvre pour une reprise rapide et efficace des chantiers. La très grande majorité des constructions d’immeubles et de maisons a donc repris, mais pour beaucoup de professionnels du secteur, les conséquences de la crise sanitaire du coronavirus ont laissé des traces sur le marché de l’immobilier neuf…
Un accompagnement à la reprise
Pour permettre la relance des chantiers dans les meilleures conditions possibles et assurer la sécurité des professionnels du BTP, l’Etat, en collaboration avec l’OPPBTP (Organisme Professionnel de Prévention du Bâtiment et des Travaux Publics), publie des outils d’aide et de bonnes pratiques à adopter pour les équipes sur le terrain. Ainsi, une plateforme d’entraide est mise en ligne pour répondre à toutes les questions des professionnels. Un guide de préconisations de sécurité sanitaire a été édité, reprenant les procédures obligatoires à mettre en place comme : le port du masque, les gants, le lavage des mains ou encore le respect des distances de sécurité. Bien que ces éléments facilitent la reprise des travaux sur les chantiers, l’organisation du travail reste perturbée et ralentie.
Malgré les efforts du gouvernement pour accompagner au mieux cette reprise, d’autres obstacles à la relance du secteur persistent…
Reprise des constructions des logements neufs : des inquiétudes concernant l’offre et la demande
Si le secteur de l’immobilier neuf se portait bien jusqu’ici, avec plus de 160 000 logements vendus en 2019, la crise du covid-19 n’est qu’en partie responsable de la diminution des ventes, selon la présidente de la FPI France.
Une étude de l’Observatoire de l’Immobilier de la FPI, souligne un ralentissement et une baisse des ventes des logements neufs dès 2019 (-3,3 %). Au premier trimestre 2020, cette baisse se généralise.
Plusieurs facteurs entrent en cause :
La baisse de l’offre
C’est un fait, les mois qui précèdent les périodes d’élections ne favorisent pas le lancement de nouveaux projets de construction… En effet, à l’approche des élections municipales, les maires ont tendance à freiner ou à rallonger les délais d’octroi des permis de construire des projets d’urbanisation peu populaires, dans l'attente de leur éventuelle réélection. De plus, le report du deuxième tour et la mise en place tardive des nouveaux conseils municipaux n'ont pas permis aux municipalités de valider les projets en attente.
Les conséquences pour la production de nouveaux programmes de logements neufs sont donc importantes. Selon l’étude de la FPI, on compte 12 000 logements de moins qu’au premier trimestre 2019. Le constat est clair : l’offre peine à se renouveler et il n’y a pas assez de nouveaux logements sur le marché !
La restriction des crédits
Fin 2019, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) organisme français qui a pour mission de veiller à la stabilité financière de la France et qui rassemble notamment le ministre de l'Économie et le gouverneur de la Banque de France, décide de durcir les conditions d’obtention des prêts immobiliers pour les ménages. Ainsi, depuis le début de l’année 2020, les banques limitent l'octroi de prêts immobiliers dépassant un taux d’endettement de 33 %. L’objectif étant de protéger les ménages contre le surendettement.
Cette restriction empêche une partie de la population d'accéder à la propriété et fait baisser la demande. Les constructeurs et promoteurs immobiliers regrettent d’ailleurs fortement que les autorités n'aient pas assoupli ces mesures à la sortie du confinement, pour ne pas freiner la relance du marché. À noter qu’en cette période anxiogène et incertaine, les ménages français risquent de se montrer plus prudents et de réfléchir à deux fois avant d’investir.
L’impact du coronavirus sur le marché du logement neuf devrait se faire sentir au deuxième semestre et accentuer ces tendances… Pour la présidente de la FPI, le plan de relance du gouvernement qui sera annoncé en septembre devrait être déterminant afin de limiter les dégâts et atténuer le retard accumulé. Il devrait proposer des mesures de soutien à l’investissement des ménages et des mesures pour dynamiser la production de logements neufs…
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