Location immobilière : que sont la LMP et la LMNP ?
Dans le jargon immobilier, ces sigles représentent la « location meublée professionnelle » et la « location meublée non professionnelle », à savoir deux activités visant à produire des revenus défiscalisés. Autant dire deux activités en vogue !
Pour faire simple, un loueur meublé est professionnel — et donc pratique la LMP — si plus de la moitié des revenus de son foyer proviennent de ses revenus de location et représentent au moins 32000€ par an, soit 2667€ par mois : le loueur est alors inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). La plupart des loueurs ne vérifient pas toutes ces conditions, et pratiquent donc tout simplement la LMNP.
La location meublée est un des investissements immobiliers les plus sûrs et les plus efficaces.
Des différents types de location meublée
La location meublée s’adresse à plusieurs clientèles :
- les touristes, par le biais d’appartements ou de maisons, de gîtes, d'auberges, etc.
- les voyageurs d’affaires, qui ont plus généralement besoin de chambres en ville,
- les étudiants, pour lesquels sont fabriquées des cités universitaires sur mesure,
- les personnes âgées, voire très âgées, qui préfèrent louer un appartement dans un immeuble aménagé pour les recevoir plutôt que rester dans un logement qu’elles ne parviennent plus à entretenir.
- même les chats y trouvent leur compte !
Des avantages de la location meublée
La location meublée est a priori plus contraignante que la location nue, puisqu’elle est soumise à une réglementation très précise notamment quant aux meubles qu’elle contient : la loi impose 11 équipements minimum, en bon état, permettant une vie décente, allant du lit à la couverture, du four à la vaisselle et aux étagères. Ces biens que vous mettez à la disposition de votre locataire doivent donc être périodiquement remis à neuf, lavés ou remplacés, ce qui occasionne des frais inconnus en location nue.
La location meublée offre pourtant des avantages supérieurs à la location nue :
- le bail est plus souple, conclu pour un an et résiliable à tout moment,
- le loyer est plus libre,
- des avantages fiscaux, car les revenus des locations meublées sont déclarés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bien qu’il s’agisse d’une activité civile et non commerciale. Ceci induit :
- la déduction des frais de fonctionnement,
- les amortissements,
- la récupération de la TVA quand il s’agit d’immeubles neufs — ce qui revient à acheter 20% moins cher…
- le nec plus ultra est obtenu par un bail commercial dans une résidence de services : l’opérateur régit toute l’activité, entièrement prévue par le bail, qui garantit l’entretien du logement, sa location permanente, les loyers, la durée, … C’est une affaire en or, avec une visibilité maximale sur le long terme et un confort optimal.
La LMNP dans une résidence de services
Ces résidences doivent offrir trois des services suivants :
- l’accueil,
- la blanchisserie,
- la restauration,
- le ménage.
Il y a une forte carence de ces résidences, surtout en résidences universitaires et en EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes). Ces derniers établissements sont d’autant plus intéressants du point de vue du placement immobilier qu’ils resteront nécessairement en forte carence, car on ne peut décider d’en construire de nouveaux : la loi oblige des maisons de retraite existantes à demander un agrément, ce qui suppose qu’elles présentent non seulement trois des services obligatoires, mais le quatrième et deux autres encore, à savoir qu’elles soient sécurisées et médicalisées.
Cette carence en des établissements très recherchés garantit un placement à fort rendement, pour lequel la seule peine à se donner est de bien s’assurer de la qualité du gestionnaire. La qualité des logements ou le rendement ne doivent pas nous leurrer : c’est sur la durée qu’il faut que les avantages perdurent, et donc le gestionnaire doit avoir les reins solides. C’est aussi sur la durée que se forge un patrimoine.
La LMNP pour tous ?
Oui, en investissement direct ou par le biais de SCPI spécialisées, avec ou sans apport, si vous êtes fiable votre banque ne vous refusera pas cet investissement qui est le plus attractif actuellement !
Il ne vous reste qu’à contacter Vision'ère Immo !