Vous avez décidé d’acheter un appartement ancien, bien situé, en centre-ville par exemple, valorisé par l’aspect de l’immeuble lui-même, ainsi que par les maisons voisines et l’ensemble du quartier. Votre choix est mûri, et vous pouvez réaliser cet investissement, mais il vous reste la dernière étape avant la signature de l’acte de vente : la mise en place d’un prêt bancaire, en tenant compte des travaux à faire. Comment monter ce prêt immobilier, et comment y inclure les travaux de rénovation nécessaires ?
Procédure générale
1. Avant l’achat, vous devrez savoir quels travaux immobiliers effectuer et leur coût.
2. Vous devrez ensuite vous renseigner précisément sur la possibilité d’obtenir des aides pour les travaux, et si possible en connaître le montant.
3. Fort de ces devis et de renseignements exacts, vous pourrez prendre contact avec votre conseil financier afin d'obtenir une proposition de prêt.
1. Estimer les travaux nécessaires avant l’achat
Avant même d’acheter, vous devrez visiter l’appartement avec votre maître d’œuvre, pour évaluer précisément les travaux à réaliser. Lors de l’achat d’un appartement ancien les travaux sont de différentes natures : vous pourrez en réaliser certains vous-mêmes, et devrez faire effectuer les autres :
- le rafraîchissement des peintures et papiers peints, rénovation la plus visible, n’est pas la plus ardue. Il est possible de faire ces travaux soi-même ; ils ne vous donnent droit à aucune aide financière.
- la mise aux normes des installations d’électricité, d’eau et de gaz est peut-être nécessaire, et sera obligatoirement réalisée par des professionnels agréés. Elle ouvre droit à subvention si l’appartement est reconnu insalubre.
- l’isolation phonique et/ou thermique s’avèrera nécessaire si elle n’a pas eu lieu dans les dernières années ; les labels écologiques sont recherchés et vous permettront d’obtenir des subventions, qu’il s’agisse de pose d’isolation ou de double-vitrage. Sachez que la grande proximité d’un aéroport vous permet de demander une subvention pour l’insonorisation (voir ici).
- l’accessibilité de votre logement sera à prévoir si vous préférez le louer à une entreprise ou à une association recevant du public. Il s’agit alors de travaux supplémentaires, mais ouvrant droit généralement à subvention.
2. Connaître les aides auxquelles vous avez droit pour les travaux à réaliser
Ces aides dépendent de la nature des travaux, mais aussi des entreprises retenues pour les effectuer, car elles doivent présenter certains labels, et de vos ressources. Vous pourrez effectuer vos démarches en ligne sur le site service-public.fr. Le versement d’une subvention n’est pas automatique, car il dépend de nombreux facteurs.
Attention à certaines aides qu'il vous faut demander avant de signer vos devis, ainsi qu'à bien comprendre votre éligibilité et les plafonds de ces aides en fonction de votre situation.
3. Faire procéder au montage bancaire
La partie la plus délicate ! Il s’agit ici de bien savoir quelles sont les aides de l’état auxquelles vous avez droit, pour les travaux d’une part, mais aussi pour l’achat, et si le débloquage des fonds de votre prêt immobilier avec travaux se fera sur devis ou sur factures.
N’oubliez pas pour commencer de demander à votre employeur le déblocage anticipé de votre épargne salariale ; le cas échéant, ce sera toujours un petit bonus ! (voir ici)
Informez-vous précisément sur les aides relatives à l’achat d’un appartement :
- Prêt à Taux Zéro (PTZ) : il s’applique dans certaines zones pour l’achat d’immeubles ancien, et est attribué, sous conditions de ressources, aux personnes n’ayant pas été propriétaires depuis au moins deux ans,
- Eco-PTZ : si vous achetez pour votre résidence principale un logement construit avant le 1er janvier 1990 nécessitant des travaux améliorant la performance énergétique de votre logement.
- Le nouveau dispositif « Pinel » ancien permettra aux investisseurs d’acheter des logements à rénover et de profiter d’avantages fiscaux à condition que ces logements soient mis en location pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
- Si vous achetez pour louer, vous pourrez peut-être profiter du dispositif Malraux, vous permettant de déduire de vos impôts une quote-part du montant des travaux : autant d’argent que vous pouvez investir dans l’achat si vous remplissez les conditions.
Deux types de montage bancaire, finalement :
- En incluant les travaux sur devis, vous pourrez emprunter autant que le permet votre capacité de remboursement, puisque vous savez de combien vous avez besoin … mais il ne s’agit pas d’avoir oublié quelque chose ! Les imprévus vous coûteront cher !
- En prenant en considération les travaux facturés, la banque pourra régler directement vos artisans, avec l’inconvénient que cela lui donne un droit de regard sur vos factures. En revanche, si vos devis étaient très précautionneux, les factures seront moins fortes que prévu, et une partie des fonds ne sera pas débloquée : toujours autant de moins à rembourser !