Un an après le durcissement de ses mesures, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) apporte de nouvelles précisions dans un communiqué officiel : taux d’endettement, différé de remboursement, dérogations… Quelles sont les conditions d’octroi des prêts immobiliers en 2021 ? À qui les nouvelles recommandations du HCSF seront profitables ?
Futurs emprunteurs, si vous avez un projet d’acquisition, ces informations vous concernent directement ! Voici tout ce qu’il faut savoir.
Les nouvelles conditions d’octroi des crédits immobiliers publié par le HCSF :
Pour rappel, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), organisme français chargé d'exercer la surveillance du système financier de la France, préconisait en décembre 2019 des modification pour un prêt immobilier :
- un taux d’endettement maximal de 33 %, soit un tiers des revenus mensuels nets de l’emprunteur ;
- une durée des prêts à l’habitat limitée à 25 ans.
Un an après, le 27 janvier 2021, le HCSF publie de nouvelles recommandations dans une notice adressée aux établissements de crédit et aux sociétés de financement.
Voici les nouvelles conditions d’emprunt :
- Un taux d’endettement (ou taux d’effort) des futurs propriétaires pouvant aller jusqu’à 35 %. Ce taux correspond à la capacité de remboursement maximum d’un ménage. Celui-ci comprend dans son calcul l’intégralité des remboursements d’emprunt (remboursement du capital emprunté ainsi que toutes les intérêts et assurances) auxquelles s’ajoute le montant des remboursements des crédits (crédits à la consommation, paiements en plusieurs fois, etc.), le tout divisé par les revenus (revenus nets avant impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal). Le HCSF précise que le coût de l’assurance de prêt doit désormais obligatoirement être inclus dans le calcul du taux d’endettement des futurs emprunteurs. Jusqu’à aujourd’hui, cela n’était pas toujours le cas, certaines banques ne le prenaient pas en compte.
L’objectif ? Sécuriser l’accession à la propriété pour tous. - Une durée de remboursement du crédit immobilier jusqu’à 25 ans avec une tolérance de 2 années supplémentaires qui sera accordée pour les cas suivants :
- les crédits immobiliers destinés à l’acquisition ou la construction d’un logement neuf ;
- les crédits immobiliers liés à des acquisitions de logements anciens nécessitant des travaux de rénovation et dont le montant représente au moins 25 % du coût total de l'opération. Ces travaux concernent : la création de surfaces habitables ou de surfaces annexes ; la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou annexes ; la réalisation de travaux de rénovation énergétique.
- Des dérogations pourront être accordées pour 20 % du montant de la production trimestrielle de nouveaux crédits (hors renégociations, rachats et regroupements de crédits) contre 15 % précédemment. Cette marge de flexibilité sera répartie entre les acquéreurs d’une résidence principale et les primo-accédants.
Toutes ces recommandations devraient devenir des obligations légales dès cet été.
Les objectifs de cette nouvelle loi des prêts immobiliers pour 2021
Soutenir la demande des emprunteurs
Les ménages français souhaitent toujours devenir propriétaires et cette envie n’a nullement été entachée par la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19. L’immobilier est un secteur-clé de l’économie de notre pays ! L’allègement des conditions d’octroi des crédits immobiliers vise à conserver l’activité et le dynamisme de ce marché.
Par ailleurs, les taux de prêt immobilier sont particulièrement bas en ce début d’année 2021. En février, la baisse enregistrée des taux est de 0,05 % à 0,25 %. En moyenne, les taux sont actuellement de 1,05 % sur 15 ans, 1,25 % sur 20 ans et 1,45 % sur 25 ans (Source : banque de France).
Faciliter l’accès au prêt habitat pour les primo-accédants
Une hausse du taux d’endettement à 35 %, un allongement de la durée du crédit immobilier à 27 ans en cas de travaux dans un logement ancien ou d’acquisition d’un logement neuf, des dérogations possibles pour 20 % des nouveaux crédits par trimestre… Cet assouplissement des mesures combinées aux taux d’intérêts très bas actuellement, devraient permettre de relancer les projets immobiliers pour les revenus modestes et les primo-accédants.
Ils sont les principaux lésés par la baisse du pouvoir d’achat entraînée par la crise sanitaire et le durcissement des règles d’octroi des crédits immobiliers en fin d’année 2019. Ce climat peu favorable avait rendu l’investissement immobilier quasiment impossible pour cette partie de la population.
D’ailleurs en 2020, le nombre de prêts accordés sur l’année a baissé de 18 % par rapport à l’année précédente (Source : observatoire Crédit Logement/CSA).
Les établissements bancaires restent prudents…
Après la publication de ses nouvelles recommandations, le HCSF souhaite que chaque établissement financier conserve son libre-arbitre dans leur politique d’octroi des prêts immobiliers.
En cette période d’incertitudes économiques, les banques examinent au cas par cas chaque dossier et certains critères sont toujours très importants :
- Le montant de l’apport personnel fixé entre 10 et 20 % du prix d’achat. Acheter sans apport est possible, mais cela reste plus compliqué.
- Le « reste à vivre », c’est-à-dire l’enveloppe restante pour faire face aux dépenses du quotidien une fois toutes les crédits payés (revenus du foyer – prêts immobiliers et crédits à la consommation à rembourser).
- L’importance et la récurrence des découverts bancaires et surtout leur dépassement, qui sont rédhibitoires dans l’acceptation des dossiers.
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