Qu'est-ce qu'une SCPI ? C’est une Société Civile de Placement Immobilier, dont nous allons ici expliquer le fonctionnement.
Un organisme de placement collectif vise à regrouper des ressources financières pour les gérer et/ou les investir. La société civile immobilière en est un sous-groupe qui collecte des fonds auprès des particuliers, trouve des biens immobiliers dans lesquels les investir et gère ce parc immobilier, en redistribuant les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, nommés aussi « associés », au prorata de leur investissement, chaque mois ou chaque trimestre.
Pourquoi investir dans une SCPI ?
Vous avez de l’argent à investir, et vous savez que c’est l’immobilier qui est le meilleur investissement actuellement. En fait, vous avez le choix :
- Soit vous achetez directement un bien à louer,
- Soit vous achetez des parts de SCPI.
Dans le premier cas, vous serez propriétaire d’un appartement, par exemple, que vous n’aurez aucun mal à louer si vous l’avez bien choisi (de l’utilité de passer par un expert en immobilier, dont les précieux conseils et les montages stratégiques pourront améliorer votre rendement !). Vous devrez gérer votre bien vous-même, ou passer par un gestionnaire. Dans tous les cas, vous supporterez tous les risques locatifs (mauvais payeurs, dégradations, difficulté de trouver un locataire s’il y a des changements défavorables dans le quartier, …). Vous aurez beaucoup moins de risques à déplorer si vous louez, non pas à un particulier, mais à un professionnel : selon la nature de l’appartement et les facilités qu’il offre, vous le louerez comme bureau, salle de soins, mini-crèche, … et vous rencontrerez déjà moins de problèmes. À noter également qu'à l'achat d'un bien physique il vous faudra supporter un prix d’achat conséquent, et remplir les formalités obligatoires, passage devant notaire etc.
Dans le second cas, vous n’avez qu’à acheter des parts. La gestion du parc de biens revient à la SCPI, qui doit veiller à avoir toujours des locataires, à entretenir les locaux, à recevoir les loyers, … et bien sûr à reverser sa part à chaque associé. La mise en commun de nombreux biens permet de diminuer le niveau de risque que vous prendriez seul dans le premier cas. Ici, votre vraie part de responsabilité est dans le choix de la SCPI à laquelle vous ferez confiance. Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à faire le bon choix, il vous expliquera les différents critères à prendre en considération dans votre réflexion, et à ne pas vous laisser éblouir par l’un d’eux. Par exemple, le taux d’occupation d’une SCPI représente la part de loyers payés : idéalement, elle doit être de 100%, mais il y a toujours des logements vacants entre deux locations, en raison de travaux, etc. Ceci n’est pas toujours prévisible, mais l’habileté du gestionnaire doit y pourvoir, en achetant des biens très diversifiés, dans différentes zones géographiques, de manière à ne pas être pris en défaut. C’est ce qui ne paraît pas forcément au premier coup d’œil, surtout d’un profane. De plus, en investissant en SCPI, vous pourrez acheter des parts qui vous coûteront environ 1.200€, et pourrez donc choisir précisément quel sera le montant de votre placement immobilier : 5.000€, 10.000€, 40.000€… et ce sans les contraintes administratives liées à l'achat d'un bien physique.
Différentes SCPI
Il y en a principalement de deux sortes : les SCPI fiscales et les SCPI de rendement, selon leur intérêt majeur, ce qui est facile à comprendre en comparant l’achat de parts de SCPI avec l’achat d’un bien propre :
- En achetant un bien, par exemple un appartement, en vue de le louer — en location classique, ou, mieux, en LMNP —, vous bénéficierez de nombreuses aides que l’État attribue pour augmenter le nombre de logements disponibles dans des zones qui ont été reconnues en grand déficit, particulièrement les centres villes : prêt à taux zéro (PTZ), défiscalisation dans le neuf et l’ancien, aides à la remise en état et travaux écologiques, …
- En achetant un bien immobilier tertiaire, c’est-à-dire affecté à des activités relevant du secteur tertiaire, ou de services, vous ne bénéficierez pas des aides susdites, car elles visent à loger des particuliers. En revanche, il est facile de comprendre qu’il vaut mieux louer un ensemble de bureaux à un cabinet d’avocats, ou un local commercial à une grande enseigne commerciale, qu’un deux pièces à un jeune couple en CDD… Les aléas des individus ne sont pas ceux des sociétés, et il est beaucoup moins risqué d’avoir un professionnel bien assis comme locataire — ceci dit, restez philanthrope ! En tout cas, vous comprenez que dans la location pour des services, vous allez régulièrement encaisser vos loyers, et même, vos locaux seront en moins mauvais état après dix ans d’utilisation que si vous y avez eu des particuliers, avec bébés, chats, chiens, …
Bref, prenez le même raisonnement au travers des parts de SCPI : le premier cas envisagé vous permettait, via l’achat de logements, de bénéficier d’aides nombreuses, notamment de défiscalisation : vous en bénéficierez par la SCPI, dite « fiscale » (SCPI loi Pinel, SCPI Malraux, …).
Et quand la SCPI se spécialise dans l’achat d’immobilier tertiaire, elle s’assure un bon rendement pour les mêmes raisons : loyers plus sûrs, meilleur entretien des locaux, moins de rotation des locataires… nous avons une SCPI dite « de rendement » !
SCPI et placement immobilier
Après ce survol rapide des SCPI, il y aurait encore beaucoup à dire, sur les critères de choix etc., mais vous pouvez également nous contacter pour prendre conseil auprès de nos experts…