Le divorce d’un couple marié, la séparation d’un couple pacsé ou en concubinage entraîne inévitablement le partage des biens communs (immobiliers ou non) des conjoints. Selon votre situation, il existe un grand nombre de solutions possibles et c’est à ce moment que tout peut se compliquer… Alors, comment séparer les biens immobiliers en commun ? Quelles sont les règles de partage des biens qui s’appliquent en cas de mariage, de pacs ou de concubinage ? On vous aide à y voir plus clair dans cet article.
Pour commencer : quels sont les différents types de régimes matrimoniaux et qu’est-ce que cela implique ?
Le régime matrimonial est un ensemble de règles qui régissent les intérêts financiers des membres d’un couple marié pendant toute la durée de leur vie commune. Ces règles permettent le partage de leurs biens en commun s’ils décident de mettre fin à leur union.
Plusieurs régimes matrimoniaux sont possibles, chacun obéissant à des règles spécifiques :
1re situation : Le régime de la communauté de biens réduits aux acquêts
Dans le cadre d’un mariage sans contrat de mariage, on parle de régime de la communauté de biens réduits aux acquêts. C’est la situation la plus courante !
Les acquêts ce sont tous les biens acquis par les conjoints au cours de leur vie commune, qu’ils aient été achetés par les deux époux ensemble ou bien par un des deux seulement.
Au moment du divorce, chaque époux reprend ses biens propres, ceux qu’il possédait avant le mariage ainsi que ceux reçus par donation et héritage.
L’ensemble des biens acquis pendant le mariage, tout comme leurs revenus personnels, appartient à la communauté conjugale.
Les conjoints sont également solidaires des dettes communes et personnelles contractées durant le mariage.
Au moment de la séparation, chacun des deux conjoints reçoit la moitié des biens acquis pendant leur union.
2e situation : Le régime de séparation des biens
Dans un régime matrimonial de séparation des biens, chacun des deux conjoints récupère ses biens personnels.
Les biens achetés par les deux membres du couple appartiennent aux époux à hauteur de leur apport respectif. Ils sont en indivision.
Chaque conjoint est responsable de ses propres dettes, celles contractées avant ou pendant le mariage.
3e situation : Le régime de la communauté universelle
Enfin, sous le régime matrimonial de la communauté universelle, tous les biens (immobiliers ou non) acquis par les conjoints, avant ou pendant la durée du mariage, appartiennent à la communauté conjugale et sont donc répartis à parts égales au moment de la séparation.
Comment s'effectue le partage des biens immobiliers au moment du divorce ?
Dans le cadre d’un divorce et lorsqu’il y a un ou plusieurs biens immobiliers à partager entre les deux conjoints, il est obligatoire de faire appel à un notaire.
Tout d’abord, le notaire fait un constat chiffré des biens immobiliers en commun à l'aide des renseignements fournis par ses clients. Il établit ensuite la consistance des biens en commun et des dettes éventuelles à partager.
Si les époux veulent vendre leurs biens immobiliers, sachez que c’est le régime matrimonial choisi au moment de leur union qui va déterminer la manière dont les biens immobiliers vont être partagés entre les deux membres du couple.
Ainsi, en cas de mariage sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, le ou les biens immobiliers acquis ensemble, maison ou appartement, sont donc partagés en deux parts égales.
En cas de mariage sous le régime de la séparation de biens, chaque membre du couple est propriétaire d’une quote-part, déterminée en fonction de l’apport respectif lors de l’achat, et définie dans l’acte d’acquisition.
Si l’un des membres est propriétaire d’un bien immobilier acquis avant le mariage ou reçu par donation pendant l’union, ce dernier lui revient automatiquement au moment du divorce.
En cas de mariage sous la communauté universelle, le ou les biens immobiliers achetés pendant le mariage sont partagés à parts égales ainsi que tous les biens immobiliers acquis avant le mariage par les deux époux.
Enfin, sachez qu’en cas de divorce et de vente de biens immobiliers en commun, d'autres éléments rattachés aux biens immobiliers sont également à partager entre les deux conjoints tels que :
- La taxe foncière et la taxe d’habitation,
- Le paiement des charges et travaux réalisés sur les biens immobiliers,
- Le ou les prêts bancaires rattachés rattachés aux biens immobiliers,
- Etc.
Les époux peuvent également décider de rester dans l’indivision. L’indivision signifie que les deux conjoints décident de rester propriétaires collectivement d’un bien. Il faudra ensuite déterminer précisément les modalités de cette indivision.
Couples pacsés et concubins : quelles sont les règles de partage des biens immobiliers ?
Les couples pacsés
Le pacs est un contrat qui stipule que les deux membres du couple restent les propriétaires des biens qu’ils ont acquis avant l’union ainsi que ceux qu’ils ont reçus en donation ou en héritage.
Concernant les biens immobiliers achetés en commun après la signature du pacs :
Pour les pacsés avant le 1er janvier 2007, c’est le régime de l’indivision qui s’applique. Cela signifie que les biens acquis après la signature du pacs seront partagés en deux parts égales.
Pour les pacsés après le 1er janvier 2007, c’est le régime de la séparation des biens qui s’applique. Les deux conjoints détiennent chacun une part, calculée en fonction de leur apport au moment de l’acquisition du bien.
Les couples en concubinage
Lorsque les deux membres d’un couple vivant en concubinage décident de se séparer, c’est le régime spécial convenu au moment de l’acquisition du bien immobilier qui prévaut.
Si le couple a opté pour l’indivision, le logement acquis ensemble sera partagé selon une quote-part respective, fixée selon l’ apport personnel de chacun.
Dans le cas où rien n’a été prévu, le bien immobilier (appartement ou maison) sera divisé en deux parts égales.
À noter également que le partage des biens immobiliers ayant fait l'objet d'un acte écrit engendre un coût au profit du Trésor public. Le coût de ces différents actes de partage dépend de la valeur du bien et comprend notamment une taxe appelée droit de partage d’une valeur de 2,5 % calculée sur le montant des biens à partager. Par ailleurs, à ces droits fiscaux viennent s’ajouter les honoraires du notaire.
Comme vous vous en doutez, le partage des biens au moment d’une séparation peut se passer plus ou moins bien et peut être plus ou moins coûteux. C’est pourquoi il est conseillé de se faire accompagner par des professionnels : notaires et/ou avocats qui se chargeront de régulariser la situation.
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