Vous souhaitez devenir propriétaire de votre logement, mais craignez que vos revenus limités ne vous permettent jamais d’y accéder… Détrompez-vous ! Sachez qu’il existe des dispositifs spécifiques tels que le PSLA : Prêt Social Location-Accession qui peut vous aider dans votre projet. En quoi consiste ce prêt ? Quelles sont les conditions pour en bénéficier ? Quels sont les avantages pour le bénéficiaire ? On vous explique tout.
Qu'est-ce que le Prêt Social Location-Accession ?
Le Prêt Social Location-Accession ou PSLA est un dispositif mis en place par les pouvoirs publics en 2004. Souvent méconnu du grand public, ce prêt conventionné permet aux ménages ayant de petits revenus et ne disposant pas d’apport financier, d’accéder plus facilement à la propriété.
Concrètement, ce prêt social donne la possibilité aux ménages modestes et primo-accédants d’acheter le bien qu’ils occupent en location à des conditions très avantageuses.
Grâce à cette aide à l’investissement immobilier, les locataires réservent leur logement et se positionnent pour devenir propriétaires.
À l’origine, ce dispositif ne concerne que les logements neufs. Après avoir signé un agrément préfectoral, le PSLA est d’abord accordé à des bailleurs privés ou publics (organismes HLM, promoteurs privés) pour financer la construction ou l’achat de biens immobiliers neufs. Ces logements neufs sont spécifiquement destinés à la location-accession. Le prêt est transféré à l’acheteur lorsque le bailleur vend le logement.
En 2020, un décret paru au Journal officiel étend la location-accession aux logements anciens à condition que des travaux d’amélioration soient prévus et que ceux-ci représentent au minimum 25 % du coût total de l’achat du bien. Par ailleurs, ces travaux doivent permettre au logement d’atteindre une performance énergétique de classe E au minimum.
Comment fonctionne ce dispositif ?
Le principe est simple, et se déroule en deux phases :
La phase 1 : la location
Pendant cette phase, l’accédant loue son logement sur une période déterminée. Chaque mois, il verse au propriétaire bailleur une redevance constituée de :
- une fraction locative qui correspond à son loyer. Celui-ci est plafonné.
- une indemnité d’occupation du logement et des charges calculées en fonction de ses moyens financiers. Cette fraction acquisitive lui permettra de réduire le montant à emprunter lorsqu’il achètera son logement.
Cette période de location (dont la durée peut être variable), permet au locataire accédant de s’assurer qu’il a la capacité financière pour acheter son logement. En effet, le montant qu’il verse chaque mois équivaut au montant du remboursement de son crédit immobilier.
La phase 2 : l’achat
Au cours de la phase d'accession, le locataire accédant, se positionne (s’il le souhaite) en se portant acquéreur de son logement. La fraction acquisitive versée chaque mois pendant la période locative constitue son apport personnel et vient en déduction du montant total de son achat. Dès lors, le futur propriétaire ne paie plus de loyers, mais des mensualités pour rembourser son emprunt immobilier.
Quelles sont les modalités d’accès au PSLA ?
Cette aide à l’accession immobilière s’adresse aux ménages ayant des ressources financières limitées ainsi qu’aux primo-accédants. Toutefois, pour y avoir accès, il faut remplir certaines conditions :
- Le bénéficiaire s’engage à faire du logement qu’il occupe et qu’il souhaite acquérir, sa résidence principale.
- Ses revenus fiscaux ne doivent pas dépasser un certain plafond annuel. Ce sont les revenus de l’année N-2 (revenu net fiscal de référence) qui sont pris en compte.
Le plafond diffère en fonction de la localisation du bien que le ménage souhaite acquérir. Ainsi, 4 zones géographiques ont été déterminées :
La zone A, qui comprend l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français, et les grandes agglomérations de province.
La Zone B1, qui englobe les agglomérations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne autour de Paris, le pourtour de la Côte d’Azur, ainsi que quelques agglomérations où les prix de l’immobilier sont hauts : l’Outre-mer, la Corse et Îles.
La Zone B2, qui regroupe les agglomérations de plus de 50.000 habitants, les communes chères en zones littorales ou frontalières, et le pourtour de l’Île-de-France.
Enfin, la Zone C pour le reste du territoire français.
Au 1er janvier 2020 les plafonds de ressources fixés sont les suivants :
| Nombre de personnes occupant le logement | Zone A | Zones B et C |
| 1 | 32637 € | 24740€ |
| 2 | 45691€ | 32990€ |
| 3 | 52219€ | 38160€ |
| 4 | 59400€ | 42284€ |
| 5 et + | 67756€ | 46398€ |
Source : http://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/accession-r246.html
Quels sont les avantages de cette aide à l’investissement immobilier ?
Grâce à ce dispositif, le locataire accédant bénéficie de nombreux avantages tant sur le plan financier que sur la sécurisation de son projet :
- Les prix de vente des logements sont plafonnés et calculés par mètre carré de surface utile.
- La mensualité de remboursement de l’emprunt ne peut pas dépasser le montant de la redevance versée par le ménage pendant la phase locative.
- Le droit à L’APL (Aide Personnalisé au Logement) est possible en fonction des revenus.
- Le régime de TVA est réduit avec une TVA à 5.5 % au lieu des 20 % appliqués lors d’une acquisition classique. Si le ménage se porte acquéreur dans les 5 ans de l’achèvement des travaux, la vente n’est pas assujettie à la TVA.
- Sur les propriétés bâties, le paiement de la taxe foncière n’est pas dû pendant 15 ans.
- Les frais de notaire sont réduits.
- Le prix de cession du bien (fixé dans le contrat location-accession) est minoré d’au moins 1 % par année de location.
- Le rachat du logement est garanti dans le cas où l’emprunteur n’est plus en mesure de rembourser son prêt comme lors d’une mutation, d’un divorce, d'une période chômage ou encore d'un décès…
- Le relogement du locataire accédant est garanti dans un parc social locatif. Le vendeur a l’obligation de proposer trois offres de logements en location.
- Le cumul du PSLA est possible avec d’autres prêts aidés tels que le PTZ +…
Le PSLA comporte de nombreux atouts et permet de devenir propriétaire progressivement. Un aspect non négligeable, particulièrement en période d’incertitude économique !
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