Achat immobilier : Comment évaluer mon budget ?

Vous souhaitez vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier, mais vous vous demandez quel budget prévoir exactement ? Vous avez tout à fait raison de vous y intéresser, car savoir l’évaluer vous permettra d’éviter les mauvaises surprises et les déceptions lors de vos recherches d’appartement ou de maison… Pour connaître votre budget d’achat immobilier, vous devrez prendre en compte plusieurs indicateurs, comme vos revenus et votre apport personnel. On fait le point dans cet article.

Votre taux d’endettement mensuel

Dans la grande majorité des cas, vous aurez besoin de réaliser un crédit auprès de votre banque pour financer votre investissement immobilier. 

Sachez que les premiers éléments étudiés par l’établissement bancaire auprès duquel vous ferez votre demande seront l’ensemble de vos revenus et de vos charges afin de calculer votre taux d’endettement.

En effet, la limite du taux d’endettement fixé pour obtenir un prêt immobilier est de 35% (assurance comprise). Ce taux, établi par les autorités financières, permet de protéger l'emprunteur du surendettement et le prêteur de tout défaut de paiement.

Le taux d’endettement correspond à la part du revenu uniquement consacré au remboursement des mensualités de prêt(s) immobiliers. Cette part correspond en général à un peu plus du tiers des revenus. Le calcul de ce taux permet aux banques de définir votre capacité à emprunter, en fonction de la durée de votre prêt immobilier.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, nous vous conseillons de commencer par solder vos différentes dettes et crédits en cours, comme vos crédits à la consommation. En effet, toutes vos charges, quelles qu'elles soient seront prises en compte dans le calcul de votre taux d’endettement. Il est donc fortement préférable de les solder avant de faire une demande de financement auprès de votre établissement bancaire. 

Le taux d’intérêt et la durée de votre crédit immobilier

Vos revenus ne sont pas les seuls éléments à prendre en compte pour évaluer votre budget d’achat immobilier ! L'emprunt immobilier est également un facteur de charges à prévoir.

En effet, le taux d’intérêt proposé par l’établissement financier ainsi que la durée (15, 20, 25 ans) sur laquelle vous allez étaler vos remboursements sont des éléments qui conditionnent le montant que vous pourrez emprunter.

Actuellement les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas ! Ainsi, si vous empruntez sur une durée de 20 ans, vous pourrez obtenir un taux moyen de 1 %.

Plus le taux d’intérêt est bas et plus votre durée de remboursement est longue, plus le montant possible à emprunter sera important.

En d’autres termes, si vous empruntez sur des durées longues, plus votre budget d’achat immobilier sera élevé.

Toutefois, sachez que les durées d’emprunt sont elles aussi réglementées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HSCF) qui fixe les règles pour toutes les banques en France.

Ainsi, le HSCF a limité à 25 ans la durée maximale d’emprunt dans l’ancien et à 27 ans dans l’immobilier neuf (construction de maison ou promotion immobilière). Si jusqu’alors ces règles étaient fortement recommandées, depuis le 1er janvier 2022, elles sont strictement obligatoires. 

En tant que futur acquéreur, il est donc d’autant plus important de bien préparer votre budget d’achat immobilier en amont, pour éviter de recevoir un refus de votre banque et voir votre projet immobilier tomber à l’eau…

N’hésitez surtout pas à vous rapprocher d’un courtier en immobilier ou de tout autre expert en financement immobilier pour obtenir le meilleur prêt possible au meilleur taux !

Votre apport personnel

Voici un autre élément important dans le calcul de votre budget d’achat immobilier : votre apport personnel

Il s’agit de toutes les économies que vous possédez déjà sur vos différents comptes et livrets, qui augmentent votre pouvoir d’achat et qui vous permettent d’accéder plus facilement à la propriété. 

S’il y a quelques années encore, il était possible d’emprunter sans apport pour les primo-accédants, cela n’est désormais plus aussi facile… 

En effet, en 2019, 20 % des primo-accédants ont pu souscrire un prêt immobilier sans apport. Aujourd’hui, les conditions d’octroi des banques se sont considérablement durcies. Ces dernières exigent désormais un apport personnel représentant en moyenne 10 % de la valeur du bien immobilier, dans la très grande majorité des cas.

Certaines exceptions sont possibles, notamment pour des profils de jeunes emprunteurs, pour qui les revenus professionnels pourront augmenter dans les années à venir.

Ce qu’il faut retenir, c’est qu’actuellement, les établissements bancaires sont plus que vigilants concernant la situation financière des emprunteurs. 

Ainsi, ils n’hésiteront pas à analyser en détail la gestion de vos comptes en banque et votre situation professionnelle. Le CDI représente toujours une forme de Graal pour les banquiers !

Depuis la crise sanitaire, les banquiers vont jusqu’à regarder la qualité de l’entreprise dans laquelle vous travaillez pour prendre leur décision… 

Les frais d’acquisition

Pour connaître votre budget d’achat, vous ne devrez pas oublier de prévoir les frais liés à votre acquisition tels que les frais de notaire, les différentes taxes et les frais d’agence.

Les frais de notaire représentent en moyenne entre 7 et 8 % du prix d’achat dans l’ancien et entre 2 et 3 % dans l’immobilier neuf. Ces frais désignent la totalité des sommes que vous devrez payer en tant qu’acheteur, en contrepartie des services assurés par votre notaire, dans le cadre de votre acquisition. Ils sont composés de nombreuses taxes et de la rémunération de l’étude notariale.

Si pour dénicher l’appartement ou la maison de vos rêves, vous décidez de passer par une agence immobilière, sachez qu’il existe des frais d’agence qui peuvent dans certains cas être à la charge de l’acquéreur. Ces frais sont généralement de 5% du prix de vente en moyenne.  

Enfin, d’autres frais sont à prévoir dans le calcul de votre budget d’achat immobilier, comme :  les frais de garantie, les frais de dossier bancaire, les frais de courtage…

Mais aussi les frais liés à la propriété tels que la taxe foncière, les charges de copropriété pour les appartements, la taxe d'aménagement pour les constructions, etc.

Les aides à l’achat

Si vous êtes primo-accédant, c’est-à-dire que vous achetez un bien immobilier pour la première fois, sachez que vous pouvez bénéficier d’aides à l’achat.  Il est bon de les connaître !

En effet, il existe différentes aides comme :
 

  • Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), qui est un prêt aidé par l'État qui favorise l'achat de votre résidence principale. Si vous êtes éligible au PTZ, vous pourrez bénéficier d’une aide pour financer une partie de l’achat de votre logement ou de sa construction.

Ou, 

  • L'éco-PTZ qui vous permet de bénéficier d'une enveloppe de financement allant jusqu'à 30 000€ à 0% d'intérêt pour réaliser des travaux de rénovation énergétique de votre futur logement.
  • Le prêt action logement qui est une aide à la construction ou à l’achat d’un logement sans travaux.

Ou encore, le prêt d’accession sociale ou l'ANAH qui peut vous accorder des subventions pour réaliser vos travaux, etc.

Pour en bénéficier, vous devrez remplir un certain nombre de conditions, mais cela vaut la peine de s’y intéresser, car ces aides à l’achat sont réellement avantageuses pour les primo-accédants et les revenus modestes. 

 

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour bien budgétiser votre achat immobilier.  Sachez que l’équipe d’experts en immobilier et en financement de Vision’ère Immo vous accompagne à toutes les étapes de votre projet, quelle que soit votre situation. Contactez-nous sans plus attendre !